Trong quá trình triển khai các quy định mới về thuế thu nhập cá nhân đối với hộ, cá nhân kinh doanh, một trong những điểm gây tranh luận nhiều nhất thời gian gần đây là cách áp dụng ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng. Cụ thể, với trường hợp một cá nhân đồng thời có hoạt động cho thuê bất động sản và hoạt động kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, câu hỏi đặt ra là: mỗi hoạt động có được áp dụng riêng một ngưỡng 500 triệu hay không? Đây không chỉ là vấn đề kỹ thuật tính thuế, mà còn liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ thuế và rủi ro tuân thủ của người nộp thuế.
Tình huống thực tiễn và vướng mắc
Trong thực tế, không ít hộ kinh doanh vừa cho thuê nhà (căn hộ, văn phòng, mặt bằng) vừa có hoạt động kinh doanh khác như bán lẻ, dịch vụ ăn uống,… Khi tổng hợp doanh thu, nhiều trường hợp nhận thấy từng hoạt động riêng lẻ đều dưới 500 triệu đồng/năm, nhưng tổng cộng lại vượt ngưỡng này.
Từ đó phát sinh hai cách hiểu:
- Cách hiểu 1: Mỗi hoạt động là một “nguồn thu độc lập”, do đó mỗi nguồn được áp dụng ngưỡng 500 triệu riêng;
- Cách hiểu 2: Ngưỡng 500 triệu là ngưỡng chung theo cá nhân, không phân biệt số lượng hay loại hình hoạt động.
Sự khác biệt giữa hai cách hiểu này có thể dẫn đến chênh lệch nghĩa vụ thuế rất đáng kể, đặc biệt trong bối cảnh cơ quan thuế tăng cường quản lý theo hướng tổng hợp dữ liệu.
Cách hiểu thứ nhất: Ngưỡng 500 triệu là ngưỡng chung
Cách tiếp cận thận trọng và phổ biến trong giới chuyên môn hiện nay là xem ngưỡng 500 triệu đồng là ngưỡng áp dụng cho toàn bộ doanh thu của cá nhân trong năm.
Cơ sở chính nằm tại khoản 1 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, theo đó:
“1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.” (Theo khoản 1 Điều 7 Luật Thuế TNCN)
Điểm đáng chú ý là quy định này sử dụng cụm từ “cá nhân có doanh thu năm”, thay vì “mỗi hoạt động” hay “từng loại thu nhập”. Điều này hàm ý rằng:
- Doanh thu được xét ở cấp độ tổng thể của cá nhân;
- Không có sự phân tách theo từng ngành nghề hay hoạt động cụ thể.
Từ góc độ lập pháp, đây là một quy định mang tính “ngưỡng chịu thuế” (tax threshold), nhằm xác định cá nhân có thuộc diện nộp thuế hay không, trước khi đi vào các phương pháp tính cụ thể.
Cách hiểu thứ hai: Mỗi hoạt động được áp dụng riêng
Tuy nhiên, một cách hiểu khác cũng đang tồn tại, dựa trên việc đọc các khoản tiếp theo của Điều 7.
Cụ thể:
- Khoản 2, 3 Điều 7 quy định cách tính thuế đối với hoạt động kinh doanh ngoài cho thuê bất động sản;
- Khoản 4 Điều 7 quy định riêng cho hoạt động cho thuê bất động sản:
“Cá nhân cho thuê bất động sản… nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.” (Theo khoản 4 Điều 7 Luật Thuế TNCN)
Từ đây, một số quan điểm cho rằng:
- Mỗi khoản (2, 3, 4) là một “cơ chế tính thuế độc lập”;
- Việc dẫn chiếu “mức tại khoản 1” có thể được hiểu là áp dụng riêng cho từng loại hoạt động.
Bên cạnh đó, Nghị định 68/2025/NĐ-CP khi hướng dẫn về hoạt động cho thuê bất động sản có đề cập đến việc xác định phần doanh thu vượt 500 triệu đối với khi có nhiều hợp đồng cho thuê, nhưng không quy định việc xử lý khi có cả các hợp đồng khác
Một số thông tin truyền thông, bao gồm cả nội dung trên trang Thông tin Chính phủ (theo hình ảnh đính kèm), cũng có xu hướng trình bày theo cách tách riêng từng hoạt động, càng làm gia tăng sự không thống nhất trong cách hiểu.
Đánh giá hai cách hiểu
Xét về mặt kỹ thuật pháp lý, cách hiểu thứ nhất (ngưỡng chung) có nền tảng vững hơn vì:
- Khoản 1 đóng vai trò là quy định nguyên tắc chung, không phân biệt hoạt động kinh doanh;
- Các khoản sau chỉ là quy định phương pháp tính thuế cho từng trường hợp chỉ có hoạt động kinh doanh riêng lẻ.
Bên cạnh đó, việc “nhân đôi” ngưỡng 500 triệu cho các HKD có 2 hoạt động sẽ tạo ra sự không công bằng.
Tuy nhiên, cách hiểu thứ hai không phải hoàn toàn vô lý, bởi:
- Cấu trúc điều luật tách riêng từng loại hoạt động;
- Từng khoản đã quy định rõ công thức tính thuế, đều cho phép trừ 500 triệu. Mức 500 triệu tại khoản 1 chỉ đóng vai trò tham chiếu cho các khoản khác.
Điều này cho thấy một khoảng “xám” trong quy định, nơi mà cách diễn giải có thể dẫn đến các kết quả khác nhau.
Gợi mở và đề xuất thực tiễn
Trong bối cảnh chưa có hướng dẫn thống nhất và rõ ràng từ cơ quan có thẩm quyền, người nộp thuế và các đơn vị liên quan nên cân nhắc một số hướng tiếp cận:
Thứ nhất, ưu tiên cách hiểu thận trọng, tức là áp dụng ngưỡng 500 triệu trên tổng doanh thu của cá nhân. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro khi bị kiểm tra, thanh tra thuế. Trường hợp về sau được xác nhận cách hiểu 2 thì kê khai lại hồ sơ khai thuế để giảm tiền thuế (bù trừ hoặc hoàn thuế).
Thứ hai, với các doanh nghiệp đi thuê bất động sản và thực hiện nghĩa vụ khấu trừ, kê khai thay, cần phối hợp với cá nhân cho thuê để thống nhất cách xác định nghĩa vụ thuế, trao đổi trực tiếp với cơ quan thuế quản lý để có hướng dẫn cụ thể bằng văn bản.
Cuối cùng, cần theo dõi sát các văn bản hướng dẫn chính thức tiếp theo để cập nhật cách hiểu thống nhất. Việc diễn giải luật sẽ phụ thuộc vào quá trình xây dựng luật và mục đích, tinh thần ban hành luật (Điều 60 Luật Ban hành VBQPPL). Đây là vấn đề có khả năng sẽ được làm rõ trong thời gian tới, khi phát sinh nhiều vướng mắc thực tế.
Tags:
[PIT]
cho thuê tài sản
hộ cá nhân kinh doanh
Luật Thuế TNCN
NĐ 68/2026
phân tích
thuê nhà
TNCN